不動産登記|飯川洋一司法書士・行政書士事務所(宮城県 仙台市)

不動産登記。所有権保存・移転/抵当権設定/抵当権抹消

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不動産登記

不動産登記は、売買、相続、贈与などによる所有権移転登記や抵当権の設定・抹消登記などたくさんの種類があります。

【登記の種類】
―衢権保存登記・・・
不動産の所有者についてはじめてする登記です。
⊇衢権移転登記・・・
売買、相続、贈与などを原因として不動産を取得した人のために登記します。
→ 相続登記の詳しい説明はこちら
D馘権設定登記・・・
債務者が債務を履行しないときの担保として債権者のために登記します。
つ村攜∪瀋蠹亠・・・
不動産を賃貸した場合に賃借人の権利を保全するために登記します。
コ銅鑠消登記・・・
売買や贈与が無効であったときの所有権抹消登記、弁済により債務が消滅したときの抵当権抹消登記など。

マイホームを購入した方
(所有権保存・所有権移転・抵当権設定登記など)

事例: 今度、銀行から融資を受けて、念願のマイホームを購入することにしました。間もなく、融資実行と売買代金支払いの日が決まりますが、その時登記手続も必要と言われました。その手続は、誰がいつすることになるのですか。費用はどのくらいかかるのでしょうか。
 
・土地の売買代金1,500万円 (固定資産評価額1,000万円)
・建物の売買代金2,000万円 (固定資産評価額 未評価)
※床面積120  
・銀行からの融資金額3,000万円

マイホームを取得した場合の登記手続

【種類】
〃物表題登記・・・
新築の建物は、まだ登記がなされていません。どのような建物が完成したのか法務局に届けて、その建物に関する帳簿(登記簿。現在はコンピュータ上の記録。)を起す手続です。所在地番、家屋番号、種類、構造、床面積などを登記します。
⊇衢権保存登記・・・
,乃した登記簿に、この登記をすることにより自分の建物であることが公示されます。
所有権移転登記・・・
土地の名義変更の登記です。通常、ハウスメーカーが所有者となっている土地の登記簿について、売買を原因としてあなたに所有権が移転した旨と新所有者であるあなたの住所・氏名を登記します。
つ馘権設定登記・・・
住宅ローンの融資をした銀行又は住宅ローンについて保証をした保証会社が、あなたの債務履行の担保として抵当権を設定する登記です。

⇒⇒誰が手続をするのか?

登記手続は、本人がすることも可能です。手続の説明や申請書の書式などが載った本もたくさん売られています。また、法務省民事局のホームページには、基本的な登記申請書の書式がダウンロードできるようになっています。しかし、忙しい生活をしている皆様がご自分で手続をお取りになるのは何かと面倒に感じられると思います。

そこで、登記手続を誰かに頼もうとすれば、上記,亮蠡海賄效浪伐按敢沙里法⊂綉◆銑い砲弔い討司法書士に頼まなければなりません。(もちろんあなたがご自分で登記手続をなされば、プロに頼んだ場合にかかる報酬は節約出来ます。)

そして、あなたにお知り合いの司法書士か土地家屋調査士がいれば、まずその方に相談してみるのが一番安心でしょう。きっと、親切に手続の流れの説明や、妥当な費用の見積りをしてくれるはずです。

もし、そういう資格者をだれも知らないときは、不動産取引業者、ハウスメーカー、銀行などで紹介してくれるでしょう。その場合、手続や費用などに不明なことがあればきちんと説明を受けるようにしましょう。登記の費用は、あなたが負担することになるのですから。

抵当権実行図
家
建物 ・・建物表題登記
建物 ・・所有権保存登記
土地 ・・所有権移転登記
土地・建物 ・・抵当権設定登記

手続の流れ:融資実行日、売買代金支払い・引渡、登記手続等のフロー

マイホーム売買契約 当事務所は代金決済、登記手続がスムーズに実行できるよう、お客様、ハウスメーカー、金融機関との調整を行います。
↓
融資申込み・融資承認
↓
融資実行日、売買代金支払い・引渡日=決済日が決定
↓
建物表題登記申請 ※決済日の約10日前
↓
約1週間で完了
↓
普通、決済日までに住民票の異動届けをすることが多いようです。
新しい住民票、印鑑証明書が必要になります。
↓
【決済日】 売買残代金支払・不動産引渡
所有権保存登記 所有権移転登記 抵当権設定登記
↓
約1週間で完了
↓
登記完了後の書類の引渡し。
↓
ご本人が不動産取得税の軽減を受けるための申告をします。

登記手続と必要書類

建物表題登記 所有権証明書(建築確認通知書、検査済証など)、住民票、
建物図面、各階平面図など
所有権保存登記(建物) 住民票、※住宅家屋証明書など
所有権移転登記(土地) 登記原因証明情報、土地の価格証明書、
売主:登記済権利証又は登記識別情報、資格証明書及び
印鑑証明書など
買主:住民票など
抵当権設定登記 登記原因証明情報又は抵当権設定契約書、
抵当権者(銀行等):資格証明書など
抵当権設定者(買主):印鑑証明書、※住宅家屋証明書など

登記手続にかかる登録免許税(※事例の場合)

建物表題登記 0円
所有権保存登記
(建物)
各法務局毎に決める平米単価(仙台法務局では53,000円)
×床面積×税率(マイホーム:1.5/1,000,通常:6/1,000)
※53,000円/屐120屐1.5/1,000=9,500円(百円未満切捨)
所有権移転登記
(土地)
固定資産税評価額×税率(10/1,000)
※10,000,000円×10/1,000=100,000円
抵当権設定登記 債権額(貸付額)×税率(マイホーム:1/1,000,通常:4/1,000)
※30,000,000円×1/1,000=30,000円

登記手続費用(消費税別)

内 容 報 酬 登録免許税等
(前記事例の場合)
所有権保存登記(付随業務含む) 15,000円〜 9,500円
(税率1.5/1,000)
所有権移転登記(付随業務含む) 35,000円〜 100,000円
(税率10/1,000)
抵当権設定登記(付随業務含む) 35,000円〜 30,000円
(税率1/1,000)
登記事項証明書1通につき 800円 600円
住宅家屋証明書 6,000円 1,300円

⇒個別にお見積りいたします。  お問合せ

※注:建物表題登記の手続費用は土地家屋調査士の計算になります。
 (建物の規模等により異なりますが、70,000円〜90,000円)


住宅ローンの返済が終わった方(抵当権抹消)

住宅ローンの返済が完了すると銀行などの金融機関から「抵当権抹消手続の書類」が送られてきます。これをそのまま放置しておくと、不動産を売却しようと思ったとき、買主には借金が残ったままと誤解され、売却出来ません。また、新たな融資を受けられなくなる恐れもあります。金融機関から交付された書類には有効期限があるものがあるので、すみやかに手続を行う必要があります。

費用見積例(消費税別)

土地1筆、建物1棟に設定されていた抵当権の抹消登記手続

内 容 報 酬 登録免許税等
抵当権抹消 10,000円 2,000円
登録事項証明書等 1,600円 1,200円
合計 11,600円 3,200円
総合計 14,800円

⇒個別にお見積りいたします。  お問合せ


中間省略登記 〜中間者の不動産取得税が不要に〜

不動産事業者、宅建業者の方にはお馴染みの「中間省略登記」は、平成16年改正不動産登記法が施行されて以来、事実上出来なくなっていましたが、内閣府規制改革会議の活動や弁護士、司法書士らの研究・啓蒙活動により「直接移転売買」形式の契約に基づく中間省略登記が紹介され、実用・実践的な方法として注目を集めています。
当司法書士事務所もこの最先端の方法によるスキームに対応しておりますので、そのご利用をご検討の方はお気軽にご相談ください。


図1 平成16年不動産登記法改正前の中間省略登記
不動産登記法改正前の中間省略登記

※法律上は中間者が一旦所有権を取得しているが、その登記を省略してAからCへの直接登記を移転することが出来た。(Bは登記費用が節約)


図2 図1の場合(単純売買2回)では現在中間省略登記が出来なくなったため、
2回所有権移転登記を行っています。
所有権移転登記

※中間者が所有権を取得したのであればAからBへの登記移転をしなければならない。そしてBからCへの移転登記をする。


図3 「直接移転売買」による所有権移転登記
直接移転売買

※このスキームポイントは、中間者が所有権を取得しないように契約すること。結果、AからCと移転する。(Bは登記費用のほかに、不動産取得税も節約)

※本稿で使用している中間省略登記という言葉は、従来の中間省略登記に限定せず(取引の中間者のコストを軽減するための手段として)取引の中間者に登記を移転しない方法という意味で使用しています。

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